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L'avant contrat : plus qu’une formalité

L’avant-contrat est un vrai contrat au sens juridique du terme. En le signant, vendeur et acquéreur s’engagent à respecter un certain nombre d’obligations.

Bien qu’il ne soit pas obligatoire, l’avantcontrat s’avère indispensable à la sécurité juridique de la transaction. C’est un vrai engagement. L’intervention d’un notaire est préconisée car, compte tenu de l’évolution constante de la législation, il est particulièrement difficile pour un néophyte de s’y retrouver.

L’importance de l’avant-contrat

L’acquisition d’un bien immobilier suppose que les deux parties, vendeur et acheteur, se soient mises préalablement d’accord et qu’ils aient tous les éléments en main (obtention d’un prêt, absence de servitudes, existence d’un droit de préemption…) pour concrétiser leur projet. L’avant-contrat rassemble toutes les informations nécessaires à l’acte de vente et précise, de façon détaillée, les conditions dans lesquelles la vente définitive sera conclue.

Le notaire, juriste averti, vous aidera efficacement dans la collecte de toutes ces données et dans la rédaction de l’accord final. Vous aurez en main un acte complet, sécurisant et informatif. Enfin, vous bénéficierez de tous les avantages liés à l’acte notarié : force probante (l’acte notarié constitue une preuve) et force exécutoire (effet attaché aux jugements permettant de recourir à l’exécution forcée d’une décision).

Un acte complet

L’avant-contrat doit contenir tous les éléments de la vente future et préciser les modalités d’exécution, les conséquences de la réalisation ou non des conditions suspensives, d’achat ou non par le candidat acquéreur. De même, pour être valable, il doit comporter certaines clauses relatives au bien : références cadastrales, nature (appartement, maison) et destination du bien (habitation, bureau…), consistance (nombre de pièces, superficie…) et accessoires (jardin, garage…), existence d’hypothèques ou de privilèges sur l’immeuble, existence de servitudes particulières (droit de passage…).

Un acte sécurisant

Depuis quelques années, le législateur se montre particulièrement vigilant en ce qui concerne la protection de l’acquéreur. Il est vivement conseillé de recourir aux services d’un notaire qui vous déchargera d’un certain nombre de démarches fastidieuses mais obligatoires.

• La recherche de l’amiante
  La réglementation relative à l’amiante impose qu’un diagnostic soit établi par un professionnel agréé dans certains biens immobiliers construits avant juillet 1997. Un état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante doit être annexé à l’avant-contrat.
• Le plomb
  Depuis la loi de juillet 1998, un état d’accessibilité au plomb doit être annexé à tous les avant-contrats et actes de vente notariés portant sur les immeubles d’habitation, construits avant le 1er janvier 1948 et situés dans une zone à risque définie par le préfet.

Un acte informatif

Votre notaire procèdera à de nombreuses vérifications concernant le bien proprement dit et les personnes participant à la transaction.

• Les personnes
  Le notaire vérifie l’identité, l’adresse et la capacité juridique des parties concernées par le projet. Lorsque le vendeur est marié, l’accord des deux conjoints est obligatoire si le bien mis en vente est celui de la famille. Dans les autres cas, tout dépend du contrat de mariage et de sa teneur : c’est en effet lui qui va déterminer si l’époux peut ou non agir seul.
• Le titre de propriété
  Le notaire s’assure que le vendeur est propriétaire du bien et que celui-ci n’est pas en indivision. Cela signifierait que le bien n’appartient pas à une seule personne, mais à plusieurs et donc un accord unanime serait indispensable.

Promesse ou compromis

L’avant-contrat se décline en deux formules, chacune ayant ses particularités et étant plus ou moins utilisée selon les pratiques locales.

La promesse de vente

Le vendeur (le promettant) s’engage à vendre le bien, pendant un délai déterminé, à une personne appelée bénéficiaire. En revanche, le candidat à l’acquisition ne s’engage pas à acheter. Il a ce qu’on appelle une option : soit il décide d’acheter et alors il lève l’option ; soit il se rétracte et libère ainsi le vendeur de son engagement de bloquer la vente. Pour dédommager le vendeur de cette immobilisation forcée, l’acquéreur verse généralement 10 % du prix de vente à la signature de la promesse de vente. Si celle-ci se concrétise, cette somme est déduite du prix. En revanche, si l’acquéreur renonce à l’achat, l’indemnité reste acquise au vendeur qui recouvre le droit de rechercher un nouvel acquéreur.

Le compromis

Le compromis (ou promesse synallagmatique) engage à la fois le vendeur et l’acquéreur : le premier s’engage à vendre, le second à acheter le bien selon les conditions convenues (prix…). Il est fréquent d’inclure dans l’avant-contrat des conditions dites suspensives (obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, délivrance d’un certifi cat d’urbanisme…). Elles ont pour effet de différer le transfert de propriété jusqu’à leur réalisation. Vendeur et acquéreur disposent d’une grande liberté dans le choix des conditions qu’ils souhaitent voir apparaître. Toutefois, pour être valables, ces conditions suspensives doivent avoir pour objet un événement futur et incertain (ou, s’il est déjà arrivé, inconnu des parties). Par ailleurs, la réalisation de ces conditions ne doit pas dépendre de la seule volonté de l’une ou l’autre des parties (par exemple suspendre la vente à la condition de ne pas recevoir une meilleure offre). Il s’agirait, dans ce cas, de conditions potestatives qui entraîneraient la nullité du contrat.

Achat d’un logement neuf

Dans le cas d’un achat sur plan, on parle de contrat de réservation par lequel le vendeur s’engage à vous réserver un bien précis. Le contrat de réservation donne une description détaillée du logement (nombre de pièces, matériaux de construction…), son prix et les éventuelles conditions de révision, la date à laquelle le contrat de vente définitif sera signé, le délai d’exécution des travaux, les conditions légales de renonciation à l’achat… Un délai de rétractation de 7 jours court à compter de la réception du contrat de réservation.

Le temps de la réflexion

Depuis le 1er juin 2001, l’acquéreur dispose soit d’un délai de rétractation, soit d’un délai de réflexion.

• Si l’avant-contrat est un acte sousseing privé (non signé par le notaire), l’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai de rétractation de 7 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Cette notification doit être faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Pendant ces 7 jours, l’acquéreur ne peut verser aucune somme d’argent. Il peut également se rétracter sans donner de motif, sa signature est alors annulée sans indemnité.
• Si l’avant-contrat est passé en la forme authentique (acte notarié), le projet doit en être préalablement notifié à l’acquéreur qui devra patienter 7 jours avant de le signer. Pendant cette période de réflexion, il ne doit verser aucune somme d’argent et n’aura à fournir aucune explication s’il décide de ne pas régulariser cet acte. Le projet de l’avant-contrat authentique doit être notifié dans les mêmes formes que pour la notification de l’acte sousseing privé.